El mercat de l’habitatge comença a flaquejar als Estats Units, en el que, ara com ara, és una retirada ordenada

  Les platges de Malibú, les vistes de San Francisco, els casinos de Las Vegas, el sol de Florida o el Grand Canyon són destinacions favorites per a qualsevol turista que vulgui visitar els Estats Units. Més enllà del tòpic, ara resulta que turistes i paisans del lloc estan més d’acord que mai, ja que també són aquests llocs els preferits pels nord-americans per comprar el seu habitatge.

  El mercat immobiliari també ha estat als Estats Units un motor de l’economia en els últims anys, gràcies, en gran part, als baixos tipus d’interès. En relació amb la mitjana del 2000, cap al final del 2005 els preus havien pujat el 62%, el deute hipotecari de les llars ha passat en aquest període del 65% al 93% de la renda disponible i l’esforç necessari que ha de fer una família mitjana per comprar un habitatge ha augmentat entre el 15% i el 22%, en funció del tipus d’interès fix o variable. Xifres importants que han suggerit la possibilitat d’una bombolla immobiliària.

  Uns tipus d’interès una mica més alts i, potser, aquest dubte sobre la bombolla han fet que el públic es digués que ja n’hi havia prou. Així, per a alegria de la Reserva Federal, des del final de l’estiu del 2005 s’ha produït una certa retirada ordenada. La venda d’habitatges de segona mà va decréixer al gener el 5,2% interanual i la d’habitatges nous –que representa la cinquena part de la de segona mà i que experimenta un comportament més erràtic– avança a un parsimoniós 3,3%. La desacceleració de les vendes coincideix amb un alentiment dels preus, el qual, però, va una mica endarrerit. Per bé que la taxa de creixement és menor que en els mesos anteriors, encara se situa en l’11% al gener. I és que la desacceleració és certament suau, la qual cosa implica que els efectes sobre l’economia queden mitigats.

  Aquest refredament es manifesta en la menor intensitat d’un suport clau del consum: el refinançament d’hipoteques (préstecs constituïts no per comprar nous immobles, sinó que, aprofitant els tipus d’interès més baixos, incrementen el deute sobre l’habitatge i augmenten el principal sense apujar la quota mensual). Segons la Mortgage Bankers Association, el capital obtingut per refinançament d’hipoteques el 2005 va ser el 42% del PIB, percentatge sensiblement inferior al 91% del 2003, quan els tipus baixaven, i les previsions per al 2006 confirmen la tendència a un menor refinançament.

  Podem esperar que continuï aquesta retirada ordenada? Això és el que voldria tothom, nord-americans i no nord-americans, i la resposta a aquesta pregunta implica discernir si hi ha hagut o no bombolla. A nivell nacional, hi ha factors tranquil·litzadors. La quota hipotecària deflectada per l’índex de preus de consum (IPC) era, al final del 2005, només el 9,9% superior a la del 2000, el 13% per sota de la del final de 1989, quan es va iniciar una forta correcció de preus. A més a més, gràcies a la reducció de la proporció d’hipoteques de tipus variable, la sensibilitat de les quotes mensuals als canvis del tipus d’interès es va reduir el 25% durant l’any 2005 i ara és la meitat del nivell assolit en el fatídic 1989.

  Llavors algú dirà «no hi ha bombolla, oi?», i, en la millor tradició dels economistes, respondrem que «depèn». L’evolució dels preus ha estat molt desigual segons la geografia, situació que, en molts casos, pot ser deguda a factors demogràfics i econòmics objectius. Els estats industrials del nord, com Ohio, Michigan o Illinois, s’han quedat endarrerits: perden població en termes relatius i els seus preus més baixos reflecteixen el mal moment del sector industrial. Les àrees metropolitanes de Detroit o Flint, en altres temps bastions de la indústria automobilística mundial, han vist disminuir els seus preus el 24% en relació amb la mitjana nacional entre els anys 2000 i 2005. En contrast, Florida i Hawaii, destinacions d’una creixent població de jubilats, han crescut el 32% més que la mitjana, i Califòrnia, el 40%. Els estats que més s’encareixen també tenen un major nombre de transaccions: Califòrnia i Florida representen una quarta part de les noves hipoteques.

  Deixant de banda l’atractiu turístic, les diferències de preus en termes geogràfics han crescut molt des del 2000. On més s’ha crescut és on menys es veu la desacceleració: al desembre els preus creixien el 21% interanual a Califòrnia, el 18% a Nevada, el 27% a Florida i el 34% a la paisatgística Arizona. El mercat immobiliari es modera, però el procés de divergència geogràfica sembla lluny de culminar. Sobre la bombolla, podem dir, per tant, que, per bé que a nivell nacional la impressió és d’un cert ordre i racionalitat, a la vista del que passa en els casos extrems, és lògic pensar que en alguns llocs, tot i el seu encant, algú pugui sortir esquilat.

Tots els documents estan en format Adobe Acrobat (format PDF).
Per poder visualitzar un document amb format PDF necessites el programa Acrobat Reader. Si no el tens instal.lat, descarrega’l ara.