El mercado de la vivienda empieza a flaquear en Estados Unidos, en lo que de momento es una retirada ordenada

  Las playas de Malibú, las vistas de San Francisco, los casinos de Las Vegas, el sol de Florida o el Grand Canyon son destinos favoritos para cualquier turista que desee visitar los Estados Unidos. Más allá del tópico, ahora resulta que turistas y paisanos del lugar están más de acuerdo que nunca, ya que también son estos lugares los preferidos por los americanos para comprar su vivienda.

  El mercado inmobiliario también en los EEUU ha sido un motor de la economía en los últimos años, gracias en gran parte a los bajos tipos de interés. Respecto al promedio de 2000, a finales de 2005 los precios habían subido un 62%, la deuda hipotecaria de los hogares ha pasado en este periodo del 65% al 93% de la renta disponible y el esfuerzo necesario para comprar una vivienda que debe hacer una familia media ha aumentado entre un 15% y un 22%, según la hipoteca sea de interés fijo o variable. Cifras importantes que han sugerido a muchos la posibilidad de una burbuja inmobiliaria.

  Unos tipos de interés algo más altos, y tal vez esa duda sobre la burbuja, han hecho que el público se dijera que ya había suficiente. Así, para alegría de la Reserva Federal, desde el fin del estío de 2005 se está produciendo cierta retirada ordenada. La venta de viviendas de segunda mano en enero decreció un 5,2% interanual, y la de vivienda nueva -que representa la quinta parte de la de segunda mano y que experimenta un comportamiento más errático- avanza a un parsimonioso 3,3%. La desaceleración de las ventas coincide con una ralentización de los precios, aunque esta última va con relativo retraso. Si bien la tasa de crecimiento es menor que en meses anteriores, aún se situaba en enero en el 11%. Y es que la desaceleración está siendo ciertamente suave, lo que implica que los efectos sobre la economía están siendo mitigados.

  Este enfriamiento se manifiesta también en la menor intensidad de un soporte clave del consumo: la refinanciación de hipotecas (préstamos constituidos no para comprar nuevos inmuebles sino que aprovechando los menores tipos de interés incrementan la deuda sobre la vivienda propia, aumentando el principal sin elevar la cuota mensual). Según la Mortgage Bankers Asssociation, el capital obtenido por refinanciación de hipotecas en 2005 fue un 42% del PIB, sensiblemente menor que el 91% de 2003, cuando los tipos bajaban, y las previsiones para 2006 ahondan la tendencia a menor refinanciación.

  ¿Podemos esperar que continúe esta retirada ordenada? Esto es lo que querríamos todos, americanos y no americanos, y la repuesta a esta pregunta implica discernir si ha habido burbuja o no. A nivel nacional hay factores tranquilizadores. La cuota hipotecaria deflactada por el índice de precios de consumo (IPC) era a finales de 2005 sólo un 9,9% superior a la de 2000, un 13% por debajo de la de finales de 1989 cuando se inició una fuerte corrección de precios. Además, gracias a la reducción de la proporción de hipotecas de tipo variable la sensibilidad de las cuotas mensuales a cambios del tipo de interés se redujo un 25% durante 2005, y es ahora la mitad de lo que era en el fatídico 1989.

  Entonces alguien dirá «¿no hay burbuja verdad?», y en la mejor tradición de los economistas, responderemos que «depende». La evolución de los precios ha sido muy desigual según la geografía, lo que en muchos casos puede deberse a factores demográficos y económicos objetivos. Los estados industriales del norte como Ohio, Michigan o Illinois se han quedado atrás: pierden población en términos relativos y sus menores precios reflejan el mal momento del sector industrial. Las áreas metropolitanas de Detroit o Flint, otrora bastiones de la industria automovilística mundial, han visto disminuir sus precios un 24% respecto a la media nacional entre 2000 y 2005. En contraste, Florida y Hawai, destinos de una creciente población de jubilados, han crecido un 32% más que la media, y California un 40%. Los estados que más se encarecen también tienen un mayor número de transacciones: California y Florida representan una cuarta parte de las nuevas hipotecas.

  Dejando aparte su atractivo turístico, las diferencias de precios en términos geográficos se han agrandado mucho desde 2000. Donde más se ha crecido es donde menos se ve la desaceleración: en diciembre los precios crecían un 21% interanual en California, un 18% en Nevada, un 27% en Florida y un 34% en la paisajística Arizona. El mercado inmobiliario se está moderando pero el proceso de divergencia geográfica aún parece lejos de culminar. Sobre la burbuja podemos decir por tanto que, si bien a nivel nacional la impresión es de cierto orden y racionalidad, a la vista de lo que sucede en los casos extremos, es lógico pensar que en algunos lugares, pese a su encanto, alguien puede salir trasquilado.

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